為方便市民展會無憂買房,組委會邀請專業律師團隊進駐現場,大連仲裁委、北京盈科(大連)律師事務所、遼寧誠事律師事務所等多家專業機構派出律師,展會期間免費為購房者解答關于買房的法律咨詢。北京盈科律師事務所律師馬文龍歸納了幾個大連市民關注的熱點問題并予以解答。

  1.簽訂購房合同后,什么情況下可解除合同?

  購房小王提問:他今年3月與開發商簽訂購房合同,交房并登記后,他發現房屋墻體出現嚴重傾斜,在這種情況下是否可以解除合同?

  律師解析:解除權作為形成權的一種,權利人只要行使該權利便可使原有法律關系歸于消滅,因此,在商品房買賣合同中欲行使解除權,需加以相對嚴格的限制條件。一般來說,只有當事人一方根本違約導致合同目的無法實現時,守約方才可以行使解除權。實踐中出現的情形多為開發商不交付標的房產或房屋出現質量問題,但上述的質量問題多是因為地基基礎工程或主體結構工程的質量,且難以修復。

  實踐中,房產質量的嚴重程度應達到“嚴重影響正常居住使用”的標準,具體而言,在審判實踐中達到解除條件的質量問題可以歸納為:第一,房屋多處開裂或嚴重漏水,且難以或無法維修的;第二,由于基礎結構設計的缺陷導致地基下沉,存在嚴重安全隱患的;第三,經質檢、環保、消防等部門的檢驗,存在嚴重安全隱患或嚴重影響人體健康,且無法改善的;第四,與廣告宣傳中的內容嚴重不符,缺乏公共配套設施導致生活極其不便的。

  若標的房屋出現或存在上述嚴重問題,司法實踐中一般會認定該買賣合同到達解除的條件。

  購房者小王的房屋墻體出現嚴重傾斜,顯然已影響居住使用,故其有權解除合同。退一步說,即使不構成根本違約,買受人依然可以要求開發商應當對所售商品房承擔質量保修責任。開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。

  2.業主委員會做出的決定如何撤銷?

  業主李先生問:他所在小區,業主委員會作出決定將其單元門前草坪變更為車位,其是否可以尋求幫助?

  律師解析:傾向認為李先生可以行使其業主撤銷權。所謂業主撤銷權,是指業主認為業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益,依照法律規定向人民法院提起的撤銷業主大會或者業主委員會決定的權利。根據《物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十二條的規定,業主大會或業委會作出的關乎業主權益的決定要符合一定程序性的要求,業主有權在決定產生過程出現程序違法的情況下起訴撤銷該決定。

  需要補充的一點是,有權提起業主撤銷權訴訟的主體只能是小區的業主,被告為業主大會或者業主委員會,訴訟請求應當限于撤銷業主大會或者業主委員會作出的物業管理方面的決定。

  半島晨報、海力網記者蘇琳